“En España tardaremos años todavía en ver una plena liberalización del comercio”
El fenómeno de los centros comerciales es una actividad relativamente reciente, cuyo origen y máxima representación se encuentra en Estados Unidos. En España actualmente existen 514 centros comerciales con una superficie de venta de más de 12 millones de metros cuadrados que reciben 25 millones de visitas cada semana, además de los más de 150 proyectos existentes y que se encuentran en distinto grado de ejecución. La Asociación Española de Centros Comerciales, que representa a más de 500 centros y 500 empresas, se encarga de aglutinar una industria que tiene una demostrada capacidad para adaptarse y convertirse en locomotora de la gran transformación social y económica que nos aguarda y que precisa afrontar los retos con decisión y eficacia.
De forma resumida, ¿cuáles han sido las principales fases por las que ha pasado la historia de los centros comerciales?
El concepto de centro comercial no es muy antiguo, no ha estado siempre ahí como tienden a pensar los más jóvenes. El centro comercial nace en Estados Unidos después de la Segunda Guerra Mundial, a mediados los años 50 y principios de los sesenta. Para entender el fenómeno centro comercial hay que prestar atención a un elemento que ha cambiado nuestras vidas, como es el coche. El coche ha permitido que el individuo busque otros hábitat. A esto hay que añadir una revolución como es la Segunda Guerra Mundial, que trae consigo que en Estados Unidos, los jóvenes que habían ido a una guerra, cuando vuelven ya no lo hacen a casa de sus padres, sino que se van a vivir fuera. Cuando esto sucede tenemos el concepto horizontal de ciudad, nace un nuevo concepto de hacer comercio y, en parte, de hacer sociedad.
En Estados Unidos en este momento hay 43.000 centros comerciales, en España tenemos 514 y en Europa unos 6.000 o 7.000. Hay que tener en cuenta que el 80% del comercio retail en Estados Unidos se hace en centros comerciales. En Europa, este movimiento de extensión horizontal de las ciudades ha sido un movimiento mucho más matizado, de manera que todavía tenemos el modelo de ciudad burguesa y compacta. De esta manera se invierte la proporción y en Europa el comercio retail de centro comercial es el 20%. Por tanto, todavía hoy, y yo creo que será siempre así, el concepto de comercio de centro de ciudad seguirá siendo nuestro bien cultural.
En España en concreto, en los últimos 20 años se ha producido un plan intensivo de infraestructuras que ha permitido el ensanchamiento de las ciudades y con ello, en una primera fase, la implantación de unos pequeños núcleos comerciales alrededor de un hipermercado en la periferia de las ciudades. Después esto ha ido evolucionando y nos hemos encontrando con centros comerciales con un área de influencia más amplia, más compactos, más grandes y, sobre todo, alimentados por el crecimiento de unos comerciantes transnacionales que han traído un gran crecimiento de la oferta. En una última fase, en la que nos encontramos actualmente, lo que hay es una irradiación por maduración del negocio. Así, nos encontramos con centros comerciales que van a ciudades medias, donde lo que hacen es reestructurar el comercio de esa ciudad. También centros comerciales en el centro de las ciudades, en estaciones, en antiguas fábricas, que se transforman en centros comerciales. Todo esto alimentado por un fenómeno de crecimiento mundial y de gran peso en las economías occidentales, como es el comercio. Ya que hoy en día, además de ciudadanos, nuestro segundo adjetivo es que somos consumidores.
¿Cómo podría definir el modelo de centro comercial que tenemos en España?, ¿estamos a la vanguardia o por el contrario vamos a remolque de lo que se hace en otros países?
En España hacemos bien las cosas, comparado con nuestro entorno, es decir, nuestros centros comerciales son tan buenos desde el punto de vista arquitectónico, funcional y demás como los de Francia, Inglaterra o cualquier otro país. La cuestión está en qué tienen los centros comerciales españoles que no tienen los demás, y la diferencia está en que son reflejo de la propia sociedad española. Los centros comerciales españoles son centros más integrados y más completos que los de nuestros vecinos por una razón, porque tenemos más ocio, que alcanza el 30% de nuestra superficie de explotación -hay que recordar que en este momento tenemos más de 12 millones de metros cuadrados de superficie de venta-, que no es más que un reflejo de lo que se produce en la calle.
En todos los estudios se presenta un modelo de consumidor cada vez más afín a los establecimientos de proximidad ¿cómo está afectando esta tendencia a los centros comerciales?, ¿cuáles son las principales virtudes con las que cuenta un centro comercial para atraer al consumidor?
Lo primero que hay que definir es qué es el concepto de proximidad, ya que un centro comercial es comercio de proximidad para la gente que viva en la periferia de la ciudad al igual que un comercio en la calle Serrano de Madrid es comercio de proximidad para la gente que viva en el barrio de Salamanca. La cuestión está en configurar oferta completa y atractiva, y lo que estamos viendo es que todo el comercio en España se está segmentando y especializando. Si uno tiene una cadena de moda, a nadie se le ocurre irse a una calle donde no haya más oferta de moda, por ejemplo. Lo que ocurre en este momento es que hay una competencia entre los distintos formatos de comercio en la que los centros comerciales juegan a atraer gente de otros entornos mediante la facilidad que ofrece el coche. En definitiva lo que hay es una competencia, que hace que hayamos avanzado y hoy nos podamos identificar como eficientes consumiendo. Por su parte, el comercio del centro de las ciudades está mejorando sus infraestructuras en cuanto a aparcamiento, seguridad, limpieza, etc. para jugar sus bazas.
¿Cómo está afectando la actual situación de crisis económica a los centros comerciales?, ¿cómo ha evolucionado la cifra de negocio en el último año?
Los centros comerciales tienen una peculiaridad, ya que un proyecto de centro comercial es un proyecto empresarial completo, con un principio y un final. No nace como el comercio de calle, que es un proyecto individual, donde cada persona busca los sitios donde mejor pude ubicar su negocio. El centro comercial nace planificado desde el principio. Lo que ha ocurrido en los últimos diez años de la evolución de los centros comerciales es que ha habido una selección natural de comerciantes y que las locomotoras de los centros comerciales, que son empresas muy competitivas, han creado una capacidad de adaptación a las nuevas circunstancias que tiene mucha más flexibilidad que el comercio en general de la calle. Estamos viendo que ante la crisis, la caída de ventas en los entornos de los centros comerciales está afectando menos, yo diría que exactamente la mitad menos. En estos momentos estamos en caídas del 10-12% y en los centros comerciales estamos en caídas del 5-6% en cuanto ventas. Hay un argumento que yo siempre estoy utilizando, y es que esta crisis solamente se va a poder superar mediante la competencia en precios. Quienes tengan más capacidad de buscar el suelo en precios para que la gente compre van a ser los que mejor van a salir de esta crisis.
¿Cuántos nuevos centros comerciales se han abierto a lo largo de este 2008?, ¿cuál es al SBA que han creado?
Este año se han abierto más de 30 centros comerciales y con una superficie superior a 1.100.000 metros cuadrados. Es, por tanto, de los años con más superficie puesta en explotación ya que han coincidido una serie de proyectos, todos ellos muy potentes. El que se hayan inaugurado muchos centros no tiene mucha importancia por el propio desarrollo de los mismos, pero lo que tiene mucha más importancia, y eso nos anima a persistir en la idea, es que se han inaugurado con unos niveles de ocupación mucho más que aceptables. Niveles de ocupación, en conjunto, por encima del 90%, lo cual quiere decir que ha habido comerciantes que aún con la que está cayendo han apostado claramente por abrir sus tiendas en los centros comerciales.
La evolución de este año rompe con la tendencia de abrir centros más pequeños, ¿a qué es debido?
Se debe fundamentalmente a que en los últimos tres años ha habido mucha incidencia de centros en ciudades intermedias, donde se han abierto muchos centros medianos, de entre 25.000 y 30.000 m *2. Sin embargo este año ha habido centros en Murcia, Aragón y Madrid de una gran dimensión.
¿La SBA por habitante en nuestro país es mucha o se encuentra en la línea de la que disponen en otros países de nuestro entorno?
Estamos en la media, más o menos, pero es que el comercio español es mucho más complejo que el comercio europeo. El comercio español, en su conjunto, es un comercio muy denso, muy pequeño y poco eficiente. Tenemos la mayor densidad de comercio por habitante que hay en Europa, con 2.400 m *2 por mil habitantes, o sea, tenemos 2,4 metros por habitante. Los centros comerciales tenemos aproximadamente un 10% de esos 2.400 m *2. El comercio español tiene pendiente una transformación. Tiene que perder número de unidades, tiene que perder densidad comercial y ganar formatos más grandes, con mayor número de empleados y, en definitiva, ser más eficiente. En esa batalla no sería preocupante que la densidad de centros comerciales estuviera por encima de la media, porque eso quiere decir que en la transformación del comercio español los centros comerciales han tenido un mayor protagonismo.
¿Cómo valora la Directiva de Servicios de la Unión Europea?, ¿cree que se llegará a implantar en España una plena liberalización sobre la implantación de superficies comerciales?
La Directiva de Servicios es una directiva muy filosófica cuya aplicación práctica va a corregir excesos pero no va abrir nuevas vías. Es decir, va a acotar algunos excesos producidos en determinadas comunidades por presiones políticas, pero no van a cambiar su política. Cortarán esos excesos, porque van a ser muy llamativos en el marco diferencial de esa directiva, pero las comunidades restrictivas van a seguir siendo restrictivas y las comunidades que realmente han hecho una apuesta por la renovación de su comercio van a seguir estudiando proyectos y van a seguir autorizando aquellos que claramente mejoran la estructura comercial de su territorio. En España tardaremos años todavía en ver una plena liberalización del comercio. Probablemente en los próximos 20 años seguiremos todavía con este tema.
¿Cuál cree que son las CC.AA. más atractivas para abrir ahora mismo un centro comercial?
Las comunidades autónomas que más se están moviendo en este tema son casi las mismas. Podríamos decir que en esto España es un siete, formado por la cornisa cantábrica y todo el mediterráneo, con un palito que es el eje Madrid-Valencia. Esto es así porque son los ejes de desarrollo español. Los centros comerciales son puntos de desarrollo en los países OCDE, porque requieren una buena distribución de la renta, algo en lo que en España se está avanzando y por eso los centros comerciales crecen cada año.
La crisis que afecta al sector inmobiliario puede llegar a afectar al desarrollo futuro de los centros comerciales?
No, la parte inmobiliaria de los centros comerciales es una parte necesaria pero no imprescindible. A los centros comerciales les afectan más los mecanismos de financiación que la actividad inmobiliaria en sí. Lo que sí que me preocupa es que creemos en el futuro elementos financieros que permitan dar viabilidad a proyectos nuevos. En este sentido algo se está haciendo, la banca ha reducido su cuota de inversión en centros comerciales pero no la ha reducido en la misma forma que al sector inmobiliario. Los centros comerciales demandamos más financiación de la que la banca, por sus propios problemas, está en disposición de ofrecer en este momento, por lo que tenemos que buscar nuevas alternativas en elementos de financiación. Es ahí donde está nuestra solución para los próximos cinco años, para esos 150 proyectos que tenemos todavía en España pendientes de desarrollar.
Una vez que se desarrollen todos esos proyectos ¿cómo puede afectar toda la nueva superficie comercial al comercio tradicional?
Entre el comercio tradicional y el comercio de centro comercial lo único que los diferencia es un cambio de ubicación. Yo aconsejaría al comercio tradicional que hagan apuestas por los centros comerciales, que se piensen muy bien si donde están en estos momentos su ubicación tiene futuro, que se acerquen a los centros comerciales y que prueben, que estoy seguro que a la inmensa mayoría le irá bien. Los centros comerciales tienen en este momento una capacidad de atracción de gente extraordinaria, por ejemplo, cada sábado visitan un centro comercial 6 millones de personas, y al final de la semana hay 25 millones de visitas a los centros comerciales.
¿Y al consumidor, cómo le pude afectar?
Ese es realmente nuestro reto. Los centros comerciales tienen unas inmensas ventajas, la gente los identifica como el comercio moderno, como la arquitectura de la ciudad que a ellos les gusta, por las comodidades que tiene, por las facilidades para el aparcamiento, la seguridad que tienen... todos esos valores ya los tenemos. De cara al futuro tenemos que evolucionar con la mentalidad de nuestros clientes, es decir, desarrollar más conceptos de sostenibilidad, identificarnos más con el medio ambiente y que un centro comercial sea algo que incorpore todos esos valores. También una arquitectura abierta, una arquitectura nada pesada, de un sitio donde va la familia, puesto que las actividades son familiares. En definitiva que el cliente compruebe que todos esos valores sociales se dan allí. Y además que seamos siempre un reflejo de la actividad económica y laboral. Los centros comerciales españoles son espacios donde cerca de 300.000 personas desarrollan su trabajo.
¿Cuáles son los principales retos de futuro a los que se enfrenta el sector?
El seguir manteniéndonos a pesar de las dificultades, de las menores ventas coyunturales que pueda haber, a pesar de las dificultades de financiación que podamos encontrar, y seguir pensando que la sociedad va a seguir. Tenemos que pensar que los centros comerciales siguen transmitiendo los valores que han transmitido en estos últimos 20 años. Y, sobre todo, que al final se nos identifique como un espacio socialmente útil.